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Leitungsverlegung über eigenes Grundstück zur Versorgung Dritter
Grundstückseigentümer müssen Leitungsverlegung über eigenes Grundstück zur Versorgung Dritter dulden! Der BGH hat in seinem Urteil vom 09.12.2016 (Az. V ZR 231/15) entschieden, dass Grundstückseigentümer, die Anschlussnehmer eines Netzbetreibers sind, nach § 12 Niederspannungsanschlussverordnung das Anbringen und Verlegen von Leitungen zur Zu- und Fortleitung von Elektrizität über ihre im Gebiet des Elektrizitätsversorgungsnetzes der allgemeinen Versorgung liegenden Grundstücke unentgeltlich zulassen müssen. Dies gilt selbst dann, wenn damit lediglich die Versorgung Dritter gesichert werde. Die von einem Elektrizitätsunternehmen versorgten Anschlussnehmer stellen, so die Bundesrichter, innerhalb eines Versorgungsgebiets aus technisch-wirtschaftlichen Gründen eine Solidargemeinschaft dar, die nur durch ein für alle Abnehmer bereit gehaltenes, die Benutzung fremder Grundstücke erforderndes Netz mit Strom versorgt werden könne. Nehme der Grundstückseigentümer als Anschlussnehmer an den Vorteilen der öffentlichen Stromversorgung teil, müsse er auch zu deren – kostengünstiger – Schaffung und Aufrechterhaltung ohne Entgelt durch die Zurverfügungstellung seiner Grundstücke beitragen. Das gelte auch für Leitungen, die rein der Versorgung Dritter dienen. Selbst nicht an das Stromnetz angeschlossene Wegegrundstücke seien von der Duldungspflicht erfasst, soweit sie in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit einem an das Netz angeschlossenen Grundstück genutzt werden. Wenn das Grundstück unmittelbar an das Grundstück, das an das Netz angeschlossen ist, grenzt, sei dieser Zusammenhang bereits gegeben.
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Leitungsverlegung über eigenes Grundstück zur Versorgung Dritter

Grundstückseigentümer müssen Leitungsverlegung über eigenes Grundstück zur Versorgung Dritter dulden!

Der BGH hat in seinem Urteil vom 09.12.2016 (Az. V ZR 231/15) entschieden, dass Grundstückseigentümer, die Anschlussnehmer eines Netzbetreibers sind, nach § 12 Niederspannungsanschlussverordnung das Anbringen und Verlegen von Leitungen zur Zu- und Fortleitung von Elektrizität über ihre im Gebiet des Elektrizitätsversorgungsnetzes der allgemeinen Versorgung liegenden Grundstücke unentgeltlich zulassen müssen. Dies gilt selbst dann, wenn damit lediglich die Versorgung Dritter gesichert werde.

Die von einem Elektrizitätsunternehmen versorgten Anschlussnehmer stellen, so die Bundesrichter, innerhalb eines Versorgungsgebiets aus technisch-wirtschaftlichen Gründen eine Solidargemeinschaft dar, die nur durch ein für alle Abnehmer bereit gehaltenes, die Benutzung fremder Grundstücke erforderndes Netz mit Strom versorgt werden könne. Nehme der Grundstückseigentümer als Anschlussnehmer an den Vorteilen der öffentlichen Stromversorgung teil, müsse er auch zu deren – kostengünstiger – Schaffung und Aufrechterhaltung ohne Entgelt durch die Zurverfügungstellung seiner Grundstücke beitragen. Das gelte auch für Leitungen, die rein der Versorgung Dritter dienen. Selbst nicht an das Stromnetz angeschlossene Wegegrundstücke seien von der Duldungspflicht erfasst, soweit sie in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit einem an das Netz angeschlossenen Grundstück genutzt werden. Wenn das Grundstück unmittelbar an das Grundstück, das an das Netz angeschlossen ist, grenzt, sei dieser Zusammenhang bereits gegeben.

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Kosten für die Erneuerung einer Einbauküche
Aufwendungen für die vollständige Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt sind nicht - als sog. Erhaltungsaufwand - sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Bei einer Einbauküche mit ihren einzelnen Elementen handelt es sich um ein einheitliches Wirtschaftsgut, das auf zehn Jahre abzuschreiben ist (Änderung der Rechtsprechung: BFH, Urteil v. 03.08.2016 - IX R 14/15; veröffentlicht am 07.12.2016). Der Kläger hatte Einbauküchen in mehreren ihm gehörenden Mietobjekten entfernt und durch neue ersetzt. Er vertrat die Auffassung, dass die hierfür entstandenen Aufwendungen als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar seien. Der BFH folgte dem nicht. Der BFH geht, abweichend von seiner früheren Rechtsauffassung, davon aus, dass es sich bei den einzelnen Elementen einer Einbauküche (einschließlich Spüle, Herd und aller fest eingebauten elektri-schen Geräte) um ein einheitliches Wirtschaftsgut handelt. Eine Einbauküche wird individuell geplant und in ihrer baulichen Gestaltung an (bzw. in) die jeweiligen räumlichen Verhältnisse angepasst. Da-bei zeichnet sich eine moderne Einbauküche insbesondere dadurch aus, dass die einzelnen Einbaumöbel nicht mehr frei stehende, in ihrem Standort veränderbare Einzelteile darstellen, sondern als modulare Unterbauschränke regelmäßig untereinander und zugleich mit einer durchgehenden Arbeitsplatte fest verbunden sind und diese Verbindung regelmäßig auch auf Dauer angelegt ist. Auch diese Einzelgegenstände stellen sich in einer modernen Einbauküche nicht mehr als "allein nutzbare" oder "an anderer Stelle verwendbare" Einzelgegenstände, sondern lediglich als einzelne "Bauteile" einer Gesamtheit und damit um unselbständige Teile eines neuen (verbundenen) Wirtschaftsguts "Einbauküche" dar.
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Kosten für die Erneuerung einer Einbauküche

Aufwendungen für die vollständige Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt sind nicht - als sog. Erhaltungsaufwand - sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Bei einer Einbauküche mit ihren einzelnen Elementen handelt es sich um ein einheitliches Wirtschaftsgut, das auf zehn Jahre abzuschreiben ist (Änderung der Rechtsprechung: BFH, Urteil v. 03.08.2016 - IX R 14/15; veröffentlicht am 07.12.2016).

Der Kläger hatte Einbauküchen in mehreren ihm gehörenden Mietobjekten entfernt und durch neue ersetzt. Er vertrat die Auffassung, dass die hierfür entstandenen Aufwendungen als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar seien. Der BFH folgte dem nicht. Der BFH geht, abweichend von seiner früheren Rechtsauffassung, davon aus, dass es sich bei den einzelnen Elementen einer Einbauküche (einschließlich Spüle, Herd und aller fest eingebauten elektri-schen Geräte) um ein einheitliches Wirtschaftsgut handelt. Eine Einbauküche wird individuell geplant und in ihrer baulichen Gestaltung an (bzw. in) die jeweiligen räumlichen Verhältnisse angepasst. Da-bei zeichnet sich eine moderne Einbauküche insbesondere dadurch aus, dass die einzelnen Einbaumöbel nicht mehr frei stehende, in ihrem Standort veränderbare Einzelteile darstellen, sondern als modulare Unterbauschränke regelmäßig untereinander und zugleich mit einer durchgehenden Arbeitsplatte fest verbunden sind und diese Verbindung regelmäßig auch auf Dauer angelegt ist. Auch diese Einzelgegenstände stellen sich in einer modernen Einbauküche nicht mehr als "allein nutzbare" oder "an anderer Stelle verwendbare" Einzelgegenstände, sondern lediglich als einzelne "Bauteile" einer Gesamtheit und damit um unselbständige Teile eines neuen (verbundenen) Wirtschaftsguts "Einbauküche" dar.

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Eigenbedarfskündigung durch GbR und Anbietpflicht des Vermieters
In seinem Urteil vom 14. Dezember 2016 (Az. VIII ZR 232/15) hat der BGH seine Rechtsprechung bezüglich der Eigenbedarfskündigung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) bestätigt. Auch nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der GbR kann für deren Gesellschafter oder deren Angehörige eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden. Zwar kann diese nun nicht mehr von den einzelnen Gesellschaftern sondern nur noch von der GbR ausgesprochen werden, da diese aufgrund ihrer Rechtsfähigkeit Vermieterin ist. § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB findet hierfür aber entsprechend Anwendung. Gleichzeitig hat der BGH seine Rechtsprechung zur Pflicht des ordentlich kündigenden Vermieters hinsichtlich des Anbietens leerstehender Alternativwohnungen geändert. Bisher war die ordentliche Kündigung des Vermieters unwirksam, wenn dieser es versäumte, dem gekündigten Mieter eine im selben Haus oder in derselben Wohnlage zur Verfügung stehende Wohnung anzubieten. Der BGH entschied nun hingegen, dass die Kündigung wirksam ist. Die Verletzung diese mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht zieht – wie andere Verletzungen vertraglicher Nebenpflichten auch – lediglich Schadenersatzansprüche nach sich.
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Eigenbedarfskündigung durch GbR und Anbietpflicht des Vermieters

In seinem Urteil vom 14. Dezember 2016 (Az. VIII ZR 232/15) hat der BGH seine Rechtsprechung bezüglich der Eigenbedarfskündigung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) bestätigt.

Auch nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der GbR kann für deren Gesellschafter oder deren Angehörige eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden. Zwar kann diese nun nicht mehr von den einzelnen Gesellschaftern sondern nur noch von der GbR ausgesprochen werden, da diese aufgrund ihrer Rechtsfähigkeit Vermieterin ist. § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB findet hierfür aber entsprechend Anwendung.

Gleichzeitig hat der BGH seine Rechtsprechung zur Pflicht des ordentlich kündigenden Vermieters hinsichtlich des Anbietens leerstehender Alternativwohnungen geändert. Bisher war die ordentliche Kündigung des Vermieters unwirksam, wenn dieser es versäumte, dem gekündigten Mieter eine im selben Haus oder in derselben Wohnlage zur Verfügung stehende Wohnung anzubieten. Der BGH entschied nun hingegen, dass die Kündigung wirksam ist. Die Verletzung diese mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht zieht – wie andere Verletzungen vertraglicher Nebenpflichten auch – lediglich Schadenersatzansprüche nach sich.

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Rechtzeitigkeit der Mietzahlung
Der BGH hat mit Urteil vom 5. Oktober 2016 (Az. VIII ZR 222/15) entschieden, dass eine Mietzahlung gemäß § 556b Absatz 1 BGB immer dann rechtzeitig ist, wenn der Mieter bei ausreichend gedecktem Konto deren Überweisung bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zahlungszeitabschnitts angewiesen hat. Auf den Zeitpunkt des Eingangs der Mietzahlung auf das Konto des Vermieters kommt es hingegen nicht an. Denn mit dem Begriff „Entrichten“ wollte der Gesetzgeber keine von § 270 Absatz 1 BGB abweichende Regelung schaffen. Hiernach muss der Schuldner dem Gläubiger das Geld an dessen Wohnsitz übermitteln. Er trägt hierbei die Kosten und das Verlustrisiko. Er trägt aber nicht das Risiko der Verzögerung, da der Leistungsort nach §§ 270 Absatz 4, 269 Absatz 1 der Wohnsitz des Schuldners bleibt.
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Rechtzeitigkeit der Mietzahlung

Der BGH hat mit Urteil vom 5. Oktober 2016 (Az. VIII ZR 222/15) entschieden, dass eine Mietzahlung gemäß § 556b Absatz 1 BGB immer dann rechtzeitig ist, wenn der Mieter bei ausreichend gedecktem Konto deren Überweisung bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zahlungszeitabschnitts angewiesen hat. Auf den Zeitpunkt des Eingangs der Mietzahlung auf das Konto des Vermieters kommt es hingegen nicht an. Denn mit dem Begriff „Entrichten“ wollte der Gesetzgeber keine von § 270 Absatz 1 BGB abweichende Regelung schaffen. Hiernach muss der Schuldner dem Gläubiger das Geld an dessen Wohnsitz übermitteln. Er trägt hierbei die Kosten und das Verlustrisiko. Er trägt aber nicht das Risiko der Verzögerung, da der Leistungsort nach §§ 270 Absatz 4, 269 Absatz 1 der Wohnsitz des Schuldners bleibt.

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Ungeeichte Zähler
Die Verwendung von Messwerten ungeeichter Zähler innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt geschäftlichen Verkehr im Sinne des Eichrechts dar und kann –weil gesetzlich verboten- durch das Eichamt untersagt werden. Auch die Verwendung von Messwerten ungeeichter Zähler in der Hausgeldabrechnung widerspricht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Ob die entsprechenden Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft anfechtbar oder sogar nichtig sind, ist ungeklärt. Die auf diesen Hausgeldabrechnung oftmals fußenden Nebenkostenabrechnungen für Mieter haben dann ebenfalls keine sichere Rechtsgrundlage und machen die Betriebskostenabrechnung auch mietrechtlich angreifbar, selbst wenn die Messwerte inhaltlich richtig sind. Entscheidung Oberverwaltungsgericht NRW, Beschluss vom 25.7.2016, Az. 4A 1149/16
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Ungeeichte Zähler

Die Verwendung von Messwerten ungeeichter Zähler innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt geschäftlichen Verkehr im Sinne des Eichrechts dar und kann –weil gesetzlich verboten- durch das Eichamt untersagt werden.

Auch die Verwendung von Messwerten ungeeichter Zähler in der Hausgeldabrechnung widerspricht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Ob die entsprechenden Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft anfechtbar oder sogar nichtig sind, ist ungeklärt.

Die auf diesen Hausgeldabrechnung oftmals fußenden Nebenkostenabrechnungen für Mieter haben dann ebenfalls keine sichere Rechtsgrundlage und machen die Betriebskostenabrechnung auch mietrechtlich angreifbar, selbst wenn die Messwerte inhaltlich richtig sind.

Entscheidung Oberverwaltungsgericht NRW, Beschluss vom 25.7.2016, Az. 4A 1149/16

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Betriebskostennachforderung
Betriebskostennachforderung des Vermieters einer Eigentumswohnung bei verspäteter WEG-Abrechnung kaum durchsetzbar Urteil vom 25. Januar 2017 - VIII ZR 249/15 -> http://www.kanzlei-sbp.de/aktuelles/2017/betriebskostennachforderung-des-vermieters-einer-eigentumswohnung-bei-verspaeteter-weg-abrechnung-kaum-durchsetzbar.html
15.03.2017Druckansicht

Barrierefreiheit in Wohnungseigentumsanlagen
Barrierefreiheit in Wohnungseigentumsanlagen nicht zu Lasten der Gemeinschaft Urteil das BGH vom 13. Januar 2017 – V ZR 96/16 -> http://www.kanzlei-sbp.de/aktuelles/2017/barrierefreiheit-in-wohnungseigentumsanlagen-nicht-zu-lasten-der-gemeinschaft.html
14.03.2017Druckansicht

Wohnungsschäden nach Polizeieinsatz
BGH zur Verantwortlichkeit des Mieters für Wohnungsschäden nach Polizeieinsatz (Durchsuchung) Urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 49/16 -> http://www.kanzlei-sbp.de/aktuelles/2016/bgh-zur-verantwortlichkeit-des-mieters-fuer-wohnungsschaeden-nach-polizeieinsatz-durchsuchung.html
13.03.2017Druckansicht

Überarbeitete Bau- und Handwerkerverträge
Im Vorgriff auf das Inkrafttreten der Informationspflicht für Unternehmer nach § 36 VSBG ab dem 1. Februar 2017 wurden die kostenlosen ZDB - Haus & Grund Bau- und Handwerkerverträge überarbeitet. Auch wurden die Verträge im Hinblick auf den am 1. Oktober 2016 in Kraft getretenen § 309 Nr. 13 BGB abgeändert. Nach § 309 Nr. 13 BGB neu ist in nichtnotariellen Verträgen, die ab 1. Oktober 2016 mit Verbrauchern geschlossen werden, eine Bestimmung in den AGB, durch die Anzeigen oder Erklärungen, die dem Verwender oder einem Dritten gegenüber abzugeben sind, unwirksam, wenn sie eine strengere Form als die Schriftform vorsieht. Interessierte Ortsvereine können die Verträge zum Bezug per E-Mail bei der Geschäftsstelle des Landesverbandes anfordern. Ortsvereine, die die Rundschreiben zusätzlich in elektronischer Form beziehen, erhalten diese bereits mit der E-Mail. Die Verträge stehen zudem im Extranet des Landesverbandes zum Download zur Verfügung.
02.03.2017Druckansicht

Überarbeitete Bau- und Handwerkerverträge

Im Vorgriff auf das Inkrafttreten der Informationspflicht für Unternehmer nach § 36 VSBG ab dem 1. Februar 2017 wurden die kostenlosen ZDB - Haus & Grund Bau- und Handwerkerverträge überarbeitet. Auch wurden die Verträge im Hinblick auf den am 1. Oktober 2016 in Kraft getretenen § 309 Nr. 13 BGB abgeändert. Nach § 309 Nr. 13 BGB neu ist in nichtnotariellen Verträgen, die ab 1. Oktober 2016 mit Verbrauchern geschlossen werden, eine Bestimmung in den AGB, durch die Anzeigen oder Erklärungen, die dem Verwender oder einem Dritten gegenüber abzugeben sind, unwirksam, wenn sie eine strengere Form als die Schriftform vorsieht.

Interessierte Ortsvereine können die Verträge zum Bezug per E-Mail bei der Geschäftsstelle des Landesverbandes anfordern. Ortsvereine, die die Rundschreiben zusätzlich in elektronischer Form beziehen, erhalten diese bereits mit der E-Mail. Die Verträge stehen zudem im Extranet des Landesverbandes zum Download zur Verfügung.

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